Faut-il acheter un bien immobilier sans apport ? C’est ce que nous allons voir ensemble, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Pour acheter de l’immobilier, les banques demandent généralement, d’apporter les frais de notaire pour obtenir un crédit immobilier. On peut donc se demander : si c’est une bonne idée de payer les frais d’acquisition avec son argent ?

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous expliquer pourquoi il ne faut pas mettre d’apport pour acheter de l’immobilier.

Restez bien jusqu’à la fin de l’article ou je vous donnerais une astuce pour récupérer votre apport personnel. Dans le cas où vous devez en mettre un, pour obtenir votre financement.

Faut-il payer les frais d’acquisition avec son argent ou les faire financer ?

Pour répondre à cette question, je vais partir de mon exemple personnel.

Quand j’ai acheté mon immeuble de rapport en 2019, j’ai payé les frais d’acquisition avec mes économies. Avec le recul, on peut se demander si j’ai eu raison ou tort de les apporter ?

N’hésitez à me donner votre avis dans les commentaires.

Pourquoi j’ai financé les frais d’acquisition avec mon argent ?

Principalement pour deux raisons :

Première raison : Plus de facilité pour obtenir son financement :

il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier quand on apporte les frais d’acquisition. Je n’ai pas eu de difficultés particulières pour obtenir mon crédit immobilier. Puisque, j’ai apporté les frais d’acquisition.

Et pourtant, ce n’était pas gagné d’avance. Puisque je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale et que j’ai commencé directement par un immeuble et pas par un studio.

Deuxième raison : Pour limiter mon taux d’endettement :

Comme mon objectif est de continuer à investir dans l’immobilier, je voulais limiter le plus possible mon endettement en mettant de l’apport. Malheureusement, en calculant mon taux d’endettement, avec et sans apport. Je me suis rendu compte que la différence était très faible.

Si, j’avais demandé un financement à 110%. Mon taux d’endettement aurait été de 16% au lieu de 15% actuellement.

Pour vous donner une idée de ce que cela représente.

Si, j’avais mis 0 apport. J’aurais payé 90€ de plus chaque mois sur ma mensualité d’emprunt. Cela m’aurait, également, permis d’éviter de sortir 20 000€ d’apport personnel.

Il faut quand même payer 90€ par mois pendant 18 ans et demi pour arriver au montant de mon apport personnel.(20 000 / (90*12) = 18.52 soit environ 18 ans et demi).

Ce qui montre bien, qu’il est préférable de faire financer les frais d’acquisition par la banque, pour acheter de l’immobilier.

Je ne dis pas que c’est facile d’obtenir un financement sans apport et que l’on peut enchaîner les investissements immobiliers sans jamais rien apporter. Puisque ce serait faux.

Cependant, je pense qu’il faut le plus possible :

Conserver son argent et mettre le moins d’apport possible :

Il y a principalement trois raisons qui montre : Pourquoi il faut acheter un bien immobilier sans apport ?

Première raison : Le temps :

A votre avis, combien de temps cela va prendre pour récupérer cet apport ?

Que l’on achète sa résidence principale ou que l’on fasse du locatif. Dans la plupart des cas, on récupère son apport à la revente du bien.

Cela peut donc prendre un certain nombre d’année pour récupérer son apport.

Deuxième raison : L’épargne :

Avoir de l’épargne permet de sécuriser ses investissements et de rassurer les banques. L’épargne permet, également, de montrer à la banque que l’on sait gérer son argent, en bon père de famille.

Cela permet donc, d’obtenir des prêts immobiliers plus « facilement » et de faire face aux imprévus.

Troisième raison : Faire coup double :

Faire travailler l’argent au lieu de l’immobiliser dans un projet immobilier. Au lieu de stocker cet argent dans un bien immobilier. On peut très bien l’investir pour faire coup double.

Avec le recul, j’aurais dû placer mon apport au lieu de le mettre dans un projet immobilier.

Par exemple :

Si, j’avais placé mon apport en bourse avec un rendement annuel de 5%. J’aurais gagné 1000€ par an, sans compter le cash-flow positif de mon immeuble.

Voilà pourquoi, il faut demander des prêts à 110% et garder son argent pour l’investir dans d’autres actifs.

Aujourd’hui, les conditions d’obtention des prêts immobiliers se durcissent :

Même si aujourd’hui, les conditions d’obtention du crédit immobilier se durcissent.

Notamment avec :

• les mesures prisent par le Haut Conseil de Stabilité Financière (le HCSF),
• et les risques de seconde vague du coronavirus qui pèsent sur immobilier.

Il va donc, falloir s’adapter pour continuer à acheter sans apport.

Mon astuce pour emprunter sans apport :

Comme promis, mon astuce pour récupérer un apport, est de demander un différé de remboursement, d’un ou deux ans, à la banque. C’est ce que je ferais personnellement, sur mon prochain projet locatif, que je mette un apport ou non.

Envie d’aller plus loin en immobilier et d’investir dans un bien rentable ?

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets immobiliers. N’hésitez pas à partager en commentaire votre expérience concernant l’achat d’un bien immobilier sans apport. Votre retour d’expérience peut être précieux pour d’autres personnes envisageant une démarche similaire.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement et Liberté !

Jonathan