Investissement Immobilier : 7 erreurs à éviter pour acheter son premier bien

Vous avez envie d’investir dans l’immobilier et surtout de réussir votre premier investissement immobilier locatif ? Eh bien ça tombe bien, puisque je vais partager avec vous les 7 erreurs à éviter pour acheter son premier bien locatif sereinement.

Cela fait maintenant presque 3 ans que j’ai acheté mon immeuble de rapport de 4 appartements. Et comme tous les investisseurs, j’ai fait pas mal d’erreur dans l’immobilier. Il n’y a pas de secret, c’est en faisant que l’on apprend et quand on débute dans quelque chose de nouveau. On commet forcément des erreurs et les erreurs dans l’immobilier, ça peut coûter très chères !

Bonjour à tous, c’est Jonathan, j’espère que vous allez bien ? Aujourd’hui, je vais vous donner 7 erreurs fatales, à ne surtout pas faire lorsque l’on veut acheter son premier bien immobilier locatif. D’ailleurs, ce sont des erreurs que j’ai faites pour la plupart et j’espère que tous les conseils que je vais vous apporter dans cet article, vous permettront de les éviter. Et pour finir, je vous donnerai le bien idéal dans lequel investir pour faire son premier achat immobilier.

Il faut savoir que le premier achat immobilier n’est jamais le meilleur investissement immobilier que l’on va faire. Il n’est jamais le plus rentable, le plus optimisé, le mieux négocié, … Et, c’est sur ce premier bien que l’on va faire le plus d’erreur dans l’immobilier.

Première erreur : Croire que l’immobilier est un investissement passif :

L’immobilier physique n’a rien de passif. C’est même tout le contraire. Cela demande beaucoup de travail, du temps et pas mal d’énergie. C’est vraiment une erreur de penser que l’on va toucher des revenus avec l’immobilier sans contrepartie.

Même en déléguant, je vous rappelle que déléguer ne veut pas dire « ne rien faire ». Il faudra toujours être derrière les gens pour les faire intervenir, les relancer, les boosters, les diriger et vérifier leur travail. Malheureusement, trop de personne sur internet veulent vous faire croire qu’en déléguant, vous allez toucher des revenus passifs sans rien faire.

Ne rêvez pas ! L’immobilier ne se résume pas qu’à trouver une bonne affaire, à effectuer quelques travaux et à trouver un locataire pour percevoir des loyers à vie. Il faut aussi tenir compte de la gestion locative qui est assez chronophage. Et plus vous aurez de bien immobilier, plus cela demandera du temps et du travail de votre part.

Deuxième erreur : Acheter son premier investissement immobilier sans se former :

Vous en avez surement marre d’entendre qu’il faut se former avant d’investir dans l’immobilier. Alors, je ne vais pas innover en la matière. Oui, il faut se former avant d’acheter son premier bien immobilier. C’est même une question de bons sens. Dans votre travail, je suis sûr qu’une personne vous a expliqué et vous a montré comment faire les choses correctement ? Alors pourquoi, ce serait différent avec l’immobilier ?

Pour réussir son premier investissement locatif, il faut apprendre et comprendre l’immobilier avant d’investir. Prenez le temps de la réflexion, demandez-vous, qu’est-ce que vous voulez faire avec l’immobilier et qu’est-ce que l’immobilier peut vous apporter. Formez-vous à travers des livres, des vidéos, des séances de coaching ou encore avec des formations. Cela vous permettra de mettre au point une stratégie adaptée à votre profil afin de réussir votre premier investissement immobilier.  

Troisième erreur : Voir trop grand pour son premier achat immobilier :

Beaucoup de personnes voient grand pour leurs premiers investissements immobiliers alors qu’elles n’ont aucune expérience. Elles veulent faire de la division, acheter un immeuble ou acheter un bien avec beaucoup de travaux. Alors que ces personnes ne connaissent rien aux travaux, ni à la gestion locative, n’ont jamais acheter d’immobilier de leur vie et n’ont pas de réseau.

Alors même si, j’ai acheté un immeuble pour débuter dans l’immobilier. Je l’ai fait parce que j’ai une épargne de sécurité dédiée à l’immobilier qui me permet de faire face à l’ensemble des dépenses de mon immeuble pendant plusieurs années. Et ceux, même si je n’encaisse pas un seul euro de loyer. Et malgré cela, j’ai fait pas mal d’erreur dans l’immobilier qui m’ont coûté bien plus d’argent avec un immeuble de 4 appartements que si j’avais acheté un seul appartement.

C’est pourquoi pour un premier achat immobilier, il faut faire simple et se faire la main sur un petit investissement avec peu ou pas de travaux. De cette façon, cela permet de se familiariser en douceur avec l’immobilier locatif sans prendre énormément de risque, d’apprendre et de se créer un petit réseau pour ensuite passer à d’autres projets plus importants.

Quatrième erreur : Acheter son premier bien sans avoir d’argent de côté :

Vouloir faire de l’immobilier sans avoir d’argent de côté est vraiment une énorme erreur. Il n’y a qu’à lire l’article ou je détaille mes imprévus immobiliers pour en avoir la preuve. En 2021, j’ai dû refaire la toiture de mon immeuble qui m’a coûté 17 000€, sans compter le nombre de mois ou l’appartement n’a pas pu être loué.

Si, je n’avais pas eu l’argent nécessaire pour faire face à cet imprévu. J’aurais dû prendre un crédit conso avec un taux d’intérêt assez élevé à 3.85%. Et avoir un crédit conso, en plus d’avoir un coût, va fortement diminuer notre capacité d’emprunt et nous empêcher de faire de nouveaux projets immobiliers. Et clairement, cela m’aurait empêché de signer mon nouveau projet immobilier. Je vous parlerai de ce nouveau projet plus en détail dans quelques semaines.

Ce qu’il faut bien comprendre c’est que rien ne vous empêche d’investir dans l’immobilier sans mettre d’argent. Le but est même d’en mettre le moins possible. Puisque, le principal atout de l’immobilier est d’investir avec l’argent des banques et pas avec le nôtre. Cependant, il faut avoir de l’argent de côté pour investir dans l’immobilier. Puisque cela va vous permettre de faire face aux imprévus, de dormir tranquille et donc d’investir sereinement.

Cinquième erreur : Investir dans l’immobilier à distance pour avoir plus de rendement :

Une autre erreur assez répandue, est de penser qu’il n’y a pas de bonnes affaires dans sa ville et d’investir à distance en pensant obtenir une meilleure rentabilité. Le problème d’investir à distance, c’est que l’on oublie systématiquement les coûts cachés. C’est-à-dire, les coûts que l’on ne va pas pouvoir déduire de ses revenus locatifs comme certains frais de déplacement (notamment le carburant) et ceux que l’on ne va pas pouvoir quantifier comme le temps que l’on va y passer. Et, avec la distance ces coûts vont être bien plus élevés que ce que l’on pense. La rentabilité va donc être impactée et sera moins élevé que prévue. Et, je ne vous parle même pas de la distance qui va complexifier un peu plus la gestion du bien.

Aujourd’hui, je me rends bien compte que mes déplacements, entre mon domicile et mon immeuble, sont assez fréquents et assez fatiguant à la longue. Puisqu’il me faut 3 heures aller-retours pour m’y rendre. L’idéal, selon moi, est d’investir dans une ville à maximum 1h/1h30 aller-retours de son domicile et ne pas se focaliser uniquement sur le rendement. Il est, sans doute, plus judicieux d’investir dans un bien à 8% de rentabilité dans sa ville que d’investir dans un bien à 10%, à une heure aller-retours de son domicile.

Sixième erreur : Faire confiance à un vendeur ou à un agent immobilier :

Il ne faut jamais faire confiance à un vendeur que ce soit un particulier ou un agent immobilier. Même s’il semble honnête, ne lui faites jamais confiance. Puisqu’un vendeur veut soit toucher sa commission, soit toucher l’argent de la vente. Il a donc tout intérêt à vous vendre le bien en question. Certains vendeurs vont même aller jusqu’à vous mentir, vous cacher des choses ou embellir la situation pour vous vendre le bien que vous venez de visiter.

Le seul moyen de savoir si ce que l’on vous dit est vrai est, donc de vérifier systématiquement tout ce que l’on vous annonce. S’il vous dit le quartier est calme. Demandez au passant et aux commerçants, comment est le quartier. S’il vous annonce une rentabilité. Calculez la rentabilité du bien de votre côté. D’ailleurs, si vous voulez calculer la rentabilité d’un bien sans erreur. Je vous mets un lien juste en dessous pour accéder à mon simulateur de rentabilité et de fiscalité immobilière.

erreur à éviter pour acheter son premier bien

Vous l’avez compris, il faut poser un maximum de question et toujours vérifier, ce que l’on vous annonce pour éviter les déconvenues par la suite.

Septième erreur : Acheter son premier bien immobilier trop cher :

S’il y a bien une erreur à éviter dans l’immobilier, c’est de surpayer un investissement immobilier locatif. Il est vrai que trouver une bonne affaire n’est pas toujours facile et prend du temps. Beaucoup de personnes vont faire des visites, ne vont pas trouver de bonnes affaires et vont se décourager très vite. Finalement, elles vont acheter un bien immobilier trop cher par dépits ou en pensant améliorer la rentabilité du bien plus tard. Sauf qu’en immobilier, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent et non à la revente.

C’est pourquoi, il faut bien connaitre son marché immobilier, calculer la rentabilité du bien sans erreur et acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché pour faire une bonne affaire. Dites-vous bien qu’au minimum, il faut acheter un bien qui s’autofinance surtout si vous souhaitez faire plusieurs investissements immobiliers locatifs. Dans tous les cas, ne vous découragez pas car cela va finir par payer et vous allez trouver votre pépite immobilière.

Passons comme promis au dernier point, ou je vais vous donner le bien idéal à acheter pour son premier bien immobilier.

Dernier point : Le bien idéal pour débuter dans l’immobilier sereinement :

En réalité, je n’ai pas un mais deux types de bien idéals pour débuter dans l’immobilier locatif sur de bonnes bases. Choisir entre l’un ou l’autre, va dépendre de ce que vous souhaitez faire avec l’immobilier et de votre profil d’investisseur.

Si, vous souhaitez débuter dans l’immobilier sans prendre énormément de risque, en restant sur de petits montants. Pourquoi ne pas investir dans un box ? Même, si le loyer d’un box est généralement peu élevé. Il va y avoir tout un tas d’avantage à investir dans un box comme le fait d’avoir peu ou pas de travaux et d’avoir un investissement polyvalent (un box peut à servir d’espace de stockage, à garer une voiture ou des motos par exemple). Je dois vous avouer que ce type de bien m’intéresse fortement depuis quelque temps et que je pourrais être amener à investir dans des box pour diversifier mon patrimoine immobilier.

Néanmoins, si vous souhaitez investir dans des logements. Le bien idéal, selon moi, est d’investir dans une petite surface (type 2 pièces) qui sera moins chère qu’un studio (en rapport prix au mètre carré) dans une résidence récente.

Acheter dans l’ancien comme je l’ai fait n’est pas toujours idéal car les biens immobiliers dans l’ancien sont souvent assez vétuste et demande pas mal d’entretien. De plus avec de l’ancien, les biens ne sont plus aux normes actuelles (amiante, plomb, isolation, ou encore une mauvaise insonorisation). A moins de repartir sur une rénovation complète, il est préférable d’acheter des biens dans des résidences récentes.

Alors, j’aurais pu encore continuer à vous donner d’autres erreurs à éviter dans l’immobilier. Mais je pense, vous avoir donner les principales erreurs à éviter pour débuter dans l’immobilier sereinement.

Simulateur de rentabilité

Voilà, j’espère que cet article vous aura plus et vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à partager les erreurs que vous avez faites sur vos investissements immobiliers en commentaire.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan

Dans le prochain article, nous parlerons cryptomonnaies et bitcoin. Je vous expliquerai notamment, pourquoi j’ai vendu toutes mes cryptos en 2021 et je partagerai avec vous mes gains en crypto. Pour accéder à cet article, cliquez ici.

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A propos de l'auteur: Jonathan

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