Faut-il acheter ou louer sa résidence principale lorsque l’on veut investir dans l’immobilier locatif ? c’est ce que nous allons voir dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Aujourd’hui, je vais vous donner mon avis sur une question qui revient assez fréquemment :

Est ce qu’il faut acheter ou non sa résidence principale ?

Pour commencer, je tenais à vous préciser qu’il n’y pas qu’une seule vérité. Chacun doit avant tout, se faire son propre avis sur la question, en fonction de sa situation personnelle.

On a vu précédemment que l’immobilier répondait à un besoin primaire : le fait d’avoir besoin de se loger. A partir de ce constat, on peut se demander s’il est préférable d’acheter ou de louer sa résidence principale.

Il y a de nombreuses motivations à vouloir acheter une résidence principale comme fonder une famille, pour y passer sa retraite ou bien encore pour laisser un bien immobilier à ses enfants, … La finalité recherchée en achetant une résidence principale : c’est la sécurité d’avoir son chez soi.   

Il y a, également, de nombreuses motivations à vouloir louer une résidence principale comme le démarrage dans la vie active, vouloir rester mobile ou bien encore ne pas vouloir faire des travaux et des réparations, … La finalité recherchée en restant locataire de sa résidence principale, c’est la tranquillité et la liberté.

Avant de vouloir acheter ou louer sa résidence principale :

Il va falloir se poser les bonnes questions et faire ses propres calculs :

• quelle est ma situation actuelle ? ou je me vois dans les 2 à 5 années à venir ?
• ma ville est-elle dynamique ?
• quel est le prix au mètre carré ? combien puis-je emprunter ?
• quel est le montant du crédit et du loyer pour la surface souhaitée ?

Il y a des villes ou il est préférable de rester locataire comme à Paris ou à Bordeaux ou les prix au mètre carré ont beaucoup plus augmentés ces dernières années que le prix des loyers.

Cependant, d’autres villes, restent favorables à l’acquisition comme à Lille ou à Marseille ou le prix des loyers reste quasiment équivalent à la mensualité d’un crédit immobilier.

N’oubliez pas de prendre en compte, l’ensemble des charges comme les frais d’acquisitions et les taxes comme la taxe foncière, dans vos calculs. Sachez qu’il faut environ cinq ans pour amortir les frais d’acquisitions. Il ne faut donc pas les négliger.

Vous connaissez surement l’expression qui dit : « quand on loue un bien, on jette l’argent par les fenêtres », et vous qu’en pensez-vous ?

Jetons-nous vraiment notre argent par les fenêtres en louant notre résidence principale ? vous pouvez partager votre avis sur la question en commentaire. Je dois vous avouer que je suis assez curieux de connaitre les avis de chacun et chacune sur le sujet du jour.

Quand on veut acheter sa résidence principale, la plupart des personnes vont avoir tendance à utiliser le maximum de leur capacité d’emprunt (les fameux 33% de ses revenus). Tout simplement, puisqu’elles vont avoir tendance à acheter un bien de qualité (bien souvent hors budget) et très bien situé.

Elles vont vouloir, également, faire des travaux et de la décoration avec des matériaux de qualité (assez coûteux) pour mettre le bien à leur goût. Dans ce cas, ce n’est plus un achat « raisonné » mais un « coup de cœur » !

Quand on veut louer sa résidence principale, on ne va pas faire de travaux mais plus de la décoration au niveau du mobilier qui sera beaucoup moins coûteuse. On conserve, ainsi, sa capacité d’emprunt et on peut quitter son logement rapidement après son préavis.

A première vue, il est préférable de rester locataire car on conserve sa capacité d’emprunt et sa mobilité. Il n’y a pas non plus de travaux à faire, ni de frais d’acquisitions à payer, ni même de taxes foncières. Et de manière générale, on est généralement mieux situés et on a un logement plus grand que lorsqu’on achète.

Cependant, il y a un détail qui fait toute la différence selon moi, en restant locataire.

On se prive de faire une éventuelle plus-value lors de la revente de sa résidence principale.

Je rappelle que la plus-value en cas de revente d’une résidence principale n’est pas taxée en France. C’est un cadeau fiscal et il serait dommage de ne pas en profiter !

C’est pourquoi, il est préférable (selon moi) d’acheter sa résidence principale, à condition, de le voir comme un investissement immobilier. Il faut donc, acheter un bien en dessous du prix du marché, avec du potentiel, dans un secteur assez dynamique. Il faut donc bannir le coup de cœur dans cet achat immobilier.

Au même titre qu’un investissement immobilier locatif, vous allez devoir calculer un rendement immobilier. Ce calcul essentiel, vous permettra ainsi d’évaluer si un bien rentre dans vos critères d’investissement ou non.

Il va falloir, également, apporter de la valeur au bien pour créer un véritable coup de cœur immobilier. Cela permettra de revendre votre résidence principale avec une plus-value à la clé.

Par exemple : en créant une chambre supplémentaire en divisant un grand salon/salle à manger.

Autre exemple : en ouvrant la cuisine sur la pièce de vie.

Je vous déconseille d’acheter de petite surface de type studio car :

• c’est un produit d’investissement locatif très recherché,
• le rapport à l’achat prix/mètre carré est très élevé,
• et la négociation reste compliqué, en général, sur des studios sauf exception.

Il vaut mieux privilégier des surfaces plus grandes qui auront un rapport prix/mètre carré plus intéressant comme les T2 ou les T3. Cela permet, également, de visé une population qui aura plus de moyen lors de la revente du bien.

Rien ne vous empêche de recommencer cette opération à plusieurs reprises. Il faut quand même faire attention à ne pas recommencer trop souvent sous peine d’être requalifié en marchands de bien et devoir payer des impôts et des pénalités.

Le mieux est d’acheter un bien et d’y habiter quelques temps. Puis de le revendre afin de vous constituer une trésorerie pour la suite de vos investissements.

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à partager en commentaire votre avis sur le sujet du jour : Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan