Combien je gagne d’argent avec l’immobilier ? c’est ce que nous allons voir ensemble, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Dans mon dernier article, comment j’ai réussi à mettre 30 000€ de côté en 2 ans. Je ne vous ai pas donner de chiffre, en ce qui concerne, mes revenus immobiliers. Et, je me suis dit que cela pouvait être intéressant pour vous, de voir combien d’argent je gagne avec l’immobilier.

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous donner tous les chiffres : les loyers, les charges, les impôts et le cashflow que mon immeuble de rapport de 4 appartements, à générer en 2020.

Investir dans l’immobilier est l’un des meilleurs moyens de gagner en liberté financière et pourquoi pas, devenir rentier immobilier. Mais, pour obtenir son indépendance financière, il va falloir gagner de l’argent en immobilier.

Alors, est-ce que j’ai réussi à gagner de l’argent avec mon immeuble de rapport ?

Pour vous montrer tous les chiffres en détails. Je vous ai fait un petit tableau détaillé avec tous les chiffres de mon investissement locatif.   

Pour rappel, j’ai acheté un immeuble en janvier 2019. Dans cet immeuble, j’ai actuellement deux appartements en location nue et deux appartements en location meublée. J’ai donc, une partie imposable dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et une partie imposable dans les revenus fonciers.

Cette année, je n’ai pas eu de turnover même si je pensais que mes deux locataires en location nue, allaient partir. Finalement, cela m’a bien arrangé. Puisqu’avec le coronavirus, j’aurais surement eu des difficultés à faire des travaux, acheter du mobilier et, à faire des visites.

Passons tout de suite sur mon écran ou je vais vous montrer, tous les chiffres en détails.

Commençons par les charges.

Premièrement : Les charges de mon immeuble :

Mon tableau fait un récap annuel des charges. Ce sera la même chose pour les loyers. Sur la droite, les montants sont répartis en fonction du type de location. Puisque, chaque type de location a une fiscalité qui lui est propre.

-J’ai eu 138€ d’électricité et 35€ d’eau pour les communs. Les charges des communs ont été assez réduite cette année. Puisqu’avec le confinement plus les vacances scolaires, les locataires n’ont pas été très présent dans l’immeuble.

-J’ai eu 13€ des frais bancaires, pour mon compte dédié à l’immobilier. Puisque, je gère l’immobilier sur un compte séparé de mes dépenses personnelles.

Attention aux dépenses d’entretien (ne pas les sous-estimer) !

-J’ai eu 616€ d’entretien puisque j’ai dû changer un chauffe-eau. Je ne sais pas ce que j’ai avec les chauffe-eaux. J’avais décidé de ne pas les changer dans les appartements ou j’ai fait des travaux. Et devinez quoi ? les deux ont lâché en même pas un an. Vraiment, ne faites pas l’économie comme moi, sur des chauffe-eaux qui ont déjà 5 ans. Mettez-en des neufs directement.

-J’ai eu 9€ de frais de péage. Puisque, j’y suis allé une fois cette année. Cependant, j’essaye d’y aller le moins possible. Par exemple, si mon artisan doit intervenir. Il m’envoi des photos pour que je valide sa prestation, sans aller sur place.

-J’ai eu 508€ d’assurance pour l’immeuble. Je vous conseille de bien vous assurer pour ne pas avoir de déconvenue par la suite.

-J’ai eu 2724€ de taxe foncière qui comprend la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. J’ai investi dans une ville ou la taxe foncière est l’une des plus cher de France. C’est pour cela qu’il faut, en tenir compte dans ses calculs de rentabilité. Puisque la taxe foncière absorbe une bonne partie du cashflow.

-J’ai eu 310€ de CFE (cotisation foncière des entreprises), soit 155€ par appartement loué en meublé. Pour rappel, on est exonéré de CFE la première année et, aussi, si on fait moins de 5000€ de loyer par an, en location meublée.

-J’ai eu 649€ de frais de comptabilité et 120€ de CGA, pour mes deux appartements en location meublée. Personnellement, j’ai souscrit à l’offre intégrale chez « jedéclaremonmeublé » depuis 2 ans.

-J’ai payé 2453€ d’intérêts et 354€ d’assurance pour mon emprunt immobilier. J’ai emprunté 179 921€ sur 20 ans, avec une mensualité d’environ 895€ par mois.

Ce qui fait un total de charges de 7928€, en 2020.

Deuxièmement : Les loyers de mon immeuble :

Voici les loyers de mes 4 appartements. Les loyers de chaque appartement sont de :

• 420€ CC pour 22 m² (appartement 1),
• 415€ pour 25m² (appartement 2),
• 405€ CC pour 17m² (appartement 3),
• 480€ CC pour 26m² (appartement 4).

Je perçois donc, des loyers mensuels pour un montant de 1720€ CC, ce qui fait 20 640€ de loyers par an. Dont, 10 800€ de loyers en location meublée et 9 840€ de loyers en location nue.

On va passer au cashflow, pour savoir combien je gagne d’argent avec l’immobilier.

Troisièmement : Le cashflow immobilier généré en 2020 :

Avant de vous donner le montant du cashflow net d’impôt, que mon immeuble a généré en 2020. Regardons, combien d’impôts je vais payer sur mes revenus immobiliers. J’ai volontairement simplifié les calculs sans tenir compte de certaines particularités. Comme de prendre les loyers HC pour calculer l’imposition des revenus fonciers et pas les loyers CC.

Je vais donc, avoir 1950€ d’impôts à payer sur mes revenus locatifs, en 2020. On peut voir, que c’est dû à mes revenus fonciers. En location meublée, même si j’ai un résultat positif. Je ne vais pas payer d’impôt pendant les premières années. Puisque, j’ai un déficit 2019 reportable de 14 959€ (dû aux frais d’acquisition), sans compter les amortissements du bien immobilier et des travaux.

Mais, alors combien je gagne d’argent avec l’immobilier ?

En 2020, j’ai un cashflow net d’impôt de 2840€, soit 237€ de cashflow net par mois.

Alors, je sais que mon cashflow net n’est pas très élevé. Surtout, pour un immeuble de 4 appartements, au vu du travail que cela demande. Sachant que cette année, je n’ai pas eu de turnover ni de gros travaux qui aurait encore diminué, mon cashflow et donc mes revenus immobiliers.

Quatrièmement : Comment améliorer sa rentabilité avec l’immobilier :

Je pense que pour un premier investissement locatif, dans un immeuble et dans une ville de 150 000 habitants. Je m’en sors pas trop mal, par rapport à la plupart des investisseurs immobiliers. D’ailleurs, dites-moi ce que vous en pensez en commentaire.

J’ai pas mal d’idée pour améliorer mes revenus avec mon immeuble. Comme de passer tous les appartements en location meublée. Ce qui me permettrait d’augmenter les loyers et de gommer la fiscalité des revenus locatifs, pendant plusieurs années. D’ailleurs, j’espère bien vous amener avec moi visiter mon immeuble lorsque je ferais des travaux pour passer mes appartements en meublé.

Je pourrais, aussi, mettre un ou deux appartements en location courte durée. De manière automatisé. Puisque, je suis dans une ville ou ça marche plutôt bien.

Vous l’avez compris, ma route vers l’indépendance financière est encore longue.

Voilà, j’espère que cet article vous a plu et qu’il vous motivera dans vos projets immobiliers locatifs. N’hésitez pas à partager en commentaire le cash-flow que vous percevez sur vos investissements pour aider les personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement et Liberté !

Jonathan