Acheter un bien déjà loué : bonne ou mauvaise idée ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous donner trois avantages à acheter un bien déjà loué.

Cet épisode va se décliner en deux parties. Dans la deuxième partie, je vous donnerais les inconvénients que je vois à acheter un bien déjà loué. Cela vous permettra d’y voir plus clair et d’apprécier, si ce type d’achat peut vous convenir ou non.

Pour accéder à la deuxième partie de cet article consacré aux inconvénients d’acheter un bien déjà loué, cliquez ici.

Acheter avec un locataire en place : bonne ou mauvaise idée ?

En France, un bien immobilier est détenu, en moyenne 7 années. Il est donc, assez fréquent de voir des biens loués à vendre. Il n’y a qu’à regarder sur les sites d’annonces immobilières pour le constater.

Pour un investisseur immobilier, quelles seraient les avantages à acheter un bien déjà loué ?

N’hésitez pas à me dire en commentaire, si vous avez déjà acheté un bien loué et quelles sont les avantages que vous y voyez ? Cela permettra de compléter cet article et d’échanger sur le sujet.

Pour ceux et celles qui le savent, lors de l’achat de mon immeuble rapport. Il y avait deux logements occupés avec des locataires en place. On peut donc, voir cet article comme un retour d’expérience sur ce type d’achat.

Premier avantage : Acheter un bien déjà loué se vendra moins cher, que le même bien libre :

Un des premiers avantages à acheter des biens loués est le prix qui est, généralement, plus bas que si le bien était libre de tout occupation.

Vous pouvez donc, trouver des biens loués à vendre avec une décote entre 10 et 30% du prix par rapport au même bien qui serait libre.

Comment est calculer la décote d’un logement occupé ?

Pour calculer cette décote et donc le prix de vente d’un bien loué. On va tenir compte de la durée du bail. Plus cette durée sera longue et plus la décote sera importante. On peut aussi prendre en compte la qualité du locataire dans le calcul de cette décote.

Par exemple : si vous achetez un studio meublé et loué. Alors la décote ne sera pas très importante car le bail en meublé n’a qu’une durée d’un an. Vous récupérer donc, le bien au plus tard dans un an.

On peut alors se demander :

Pourquoi un bien loué à vendre est-il affiché avec un prix moins élevé qu’un bien libre ?

Tout simplement, puisqu’un bien vendu avec un locataire en place intéressera beaucoup moins de personnes que pour un bien libre.

En effet, il faut savoir que la majorité des acheteurs veulent acheter leur résidence principale. Ils ne souhaitent donc pas faire d’investissement locatif.

C’est pourquoi vous trouverez des biens loués à vendre avec des prix intéressants.

Si, vous trouvez des biens loués à vendre avec des prix identiques à ceux libres. Alors, il ne faut pas hésiter à appliquer une décote dans vos offres. N’oubliez pas, de toujours justifier vos offres.

Je tiens quand même à nuancer mes propos pour les immeubles de rapport. A moins d’avoir un ou plusieurs locataires à problème. Vous ne trouverez pas de décote liée au fait que l’immeuble soit déjà loué au moment de la vente. Puisque c’est un produit d’investissement !

Deuxième avantage : Acheter un bien déjà loué fait que vous n’aurez pas de travaux à faire dans l’immédiat :

Un point sur lequel, on revient toujours en immobilier, ce sont les travaux !

Acheter avec un locataire en place ne signifie pas qu’on n’aura jamais de travaux à faire. Mais qu’ils vont être décalés dans le temps et plus précisément, à la sortie du locataire actuel.

Le point positif à cela, est que dans l’immédiat :

• vous n’aurez pas de crédit à prendre pour la partie travaux,
• pas d’artisan à trouver dans l’immédiat,
• pas de sortie d’argent, si vous comptiez les faire vous-même,
• et pas de soirées et de weekends à faire des travaux.

Le plus prudent est quand même de faire chiffrer le montant des travaux qui seront à effectuer à la sortie du locataire pour ne pas avoir de surprise. Je vous conseille, également, de tenir compte de ce budget travaux dans vos simulations de rentabilité et de calcul de cash-flow.

Personnellement, j’ai tenu compte dans mes calculs de rentabilité sur mon simulateur, d’un budget travaux et mobilier pour les logements occupés afin de ne pas avoir de déconvenue.

Troisième avantage : Acheter un bien déjà loué permet d’avoir un financement plus « facilement » :

Il est parfois difficile d’obtenir un financement pour un investissement locatif. Alors quand on a déjà un locataire en place, ça rassure les banques et ça aide à obtenir un crédit immobilier.

Si, en plus votre loyer couvre la mensualité de crédit. Il ne devrait pas y avoir de problème dans l’obtention de votre financement immobilier.

C’est ce qui s’est passé pour mon immeuble de rapport. Le fait qu’il y ait déjà deux locataires en place sur les quatre et que les deux loyers couvrent la mensualité de crédit m’a fait obtenir mon prêt immobilier sans grande difficulté.

Il faut aussi tenir compte qu’à la sortie du locataire. Vous pourrez sans doute réévaluer à la hausse le montant du loyer et donc améliorer votre rentabilité et votre cash-flow.

Acheter un bien déjà loué semble donc avantageux pour tout investisseur. Puisqu’il n’y a pas de locataires à rechercher, ni de travaux immédiats à faire et en plus, c’est plus « facile » d’obtenir un financement immobilier.

Tout semble donc, idéal mais il y a quand même certains inconvénients que vous devez connaitre avant de vous lancer dans ce type d’achat. C‘est ce que nous verrons dans le prochain article !

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à partager en commentaire si vous identifiez d’autres avantages à acheter un bien avec un locataire déjà en place.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan