Acheter un bien loué : bonne ou mauvaise idée ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous parler des inconvénients à acheter un bien déjà loué.

Dans cette deuxième partie, on va parler des trois principaux inconvénients, que je vois à acheter un bien avec un locataire en place.

Pour accéder à la première partie de cet article consacré aux avantages d’acheter un bien loué, cliquez ici.

Quels sont les inconvénients à acheter un bien loué (risques) ?

Je ne pouvais pas juste vous faire un article sur les avantages d’un tel achat, sans vous parler des inconvénients. Car il y a quand même des inconvénients à connaitre, avant d’investir dans un bien déjà loué.

On ne va pas perdre plus de temps et on va enchaîner avec le premier inconvénient.

Premier inconvénient : Acheter un bien déjà loué ne permet pas de choisir son locataire :

Il faut bien comprendre que choisir son locataire dans un investissement locatif est primordial. Cela permet dans la majorité des cas, d’éviter les locataires à problèmes. Même si, le risque zéro n’existe pas.

C’est pourquoi, si vous visitez un bien loué ! Posez-vous toujours la question de savoir : pourquoi le vendeur souhaite vendre son bien ? puisqu’il pourrait très bien vendre à cause de son locataire sans vous le dire …

Il faut savoir que le vendeur sait très bien, dans ce cas de figure. Qu’il ne pourra pas vendre son bien, au même prix que s’il était libre !

C’est pour cela que je vous conseille de poser les bonnes questions au vendeur. Et, de vous demander pourquoi il accepterait de perdre de l’argent, au lieu d’attendre que son locataire sorte pour vendre le bien.

Alors, il ne faut pas non plus voir le mal partout. Puisque tous les vendeurs ne sont pas tous des escrocs. Il y a, également, de nombreuses raisons qui peuvent nous faire vendre un investissement locatif en cours de bail.

Par exemple, une mutation professionnelle ou bien la vente du bien pourrait servir d’apport à l’achat d’une résidence principale.

Il ne faut surtout pas hésiter à se renseigner sur le locataire. En demandant au vendeur : le bail, les documents qu’il a dû fournir pour justifier ses revenus et les justificatifs attestant le paiement des loyers.

Deuxième inconvénient : Attention aux dépenses d’entretien dû à la vétusté d’un bien loué :

Quand on visite un logement occupé. Ce n’est pas toujours évident de voir les détails et de se rendre compte de la vétusté d’un bien. Le mobilier et les affaires d’un locataire n’aidant pas, en général, à voir les petits défauts.

C’est pourquoi, il ne faut pas sous-estimer les dépenses d’entretien que vous aurez peut-être à effectuer. Comme le remplacement d’un ballon d’eau chaude ou d’un radiateur électrique HS qui sont à votre charge !

Ces frais d’entretien peuvent vite devenir conséquent et vous coûter de l’argent sous peine de voir vos calculs de rentabilité dégringoler.

Dans mon immeuble, sur les deux appartements qui étaient déjà loués. J’ai eu plusieurs réparations à faire comme une chasse d’eau qui fuyait, un meuble de cuisine qui s’est détachée ou bien encore une plaque électrique qui a rendu l’âme.

Alors, même si certaines de ces réparations sont à la charge des locataires. Je préfère faire les réparations, par mon artisan pour que ce soit fait correctement.

C’est pour vous montrer que sur des biens ou il n’y a pas eu de travaux depuis un certain temps. Il y a quand même pas mal de petites bricoles à faire.

Puisqu’on parle de travaux. On peut aussi ajouter le fait que si vous devez faire des travaux à la sortie du locataire. C’est aussi un inconvénient car vous devrez vous y remettre dans quelques années au lieu de passer à un autre projet immobilier.

Troisième inconvénient : Attendre la sortie du locataire pour mettre en place sa stratégie :

Quand on achète un bien loué, il y a de grande chance que le type de location actuel ne soit pas celui que vous envisager de faire.

Si tel est le cas. Il va donc, falloir attendre que le locataire en place sorte pour pouvoir appliquer votre stratégie immobilière sur le bien.

Je m’explique :

Si, vous achetez un immeuble de quatre appartements que vous destinés à la location étudiant en meublée et que vous avez déjà quatre locataires en location nue. Il va falloir attendre qu’un locataire sorte pour pouvoir relouer chacun des appartements en location meublée étudiant.

Pour ma part, mes deux locataires étant des étudiantes. Elles devraient sortir cette année car leurs études se terminent. Ce qui me permettra de relouer les deux appartements en location meublée étudiant.

Attendre que le locataire sorte peut-être assez long dans ce type d’achat. Surtout si le locataire est déjà en place depuis de nombreuses années.

C’est pourquoi, il faut faire attention que cet achat ne vous pénalise pas en vous empêchant d’enchaîner de nouveaux investissements immobiliers.

Voilà pourquoi les biens loués ont une décote qui peut être très intéressante lorsque l’on peut attendre que le locataire sorte.

Vous pourriez même acheter un logement occupé pour y faire votre future résidence principale. La sortie du locataire se ferait plus rapidement de cette manière.

Maintenant que vous en savez plus sur ce type d’achat. Il ne reste plus qu’à vous demander si ce type d’achat immobilier est compatible avec votre stratégie et vos objectifs.

Si vous aspirez également à investir dans l’immobilier et à générer des revenus dès le premier jour de location :

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à partager en commentaire si vous identifiez d’autres inconvénients liés à l’achat d’un bien avec un locataire déjà en place.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan