Ou acheter un immeuble de rapport en France ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous expliquer ou acheter un immeuble de rapport. Faut-il acheter un immeuble de rapport dans une grande ville ou une petite ville ? C’est la question à laquelle, je vais répondre aujourd’hui.

Les conseils que je vais détailler dans cet article sont valables aussi bien pour des immeubles, que pour des appartements ou des maisons. Donc restez bien jusqu’à la fin, ou je vous dirais ce que je préconise personnellement de faire.

Quand on veut acheter un immeuble de rapport :

On peut vite être confronter à la dure réalité des prix de l’immobilier et se décourager. Il n’y a qu’à regarder le prix de certains immeubles en région Parisienne, à plusieurs millions d’euros, pour le constater.

Cependant, il ne faut pas oublier qu’il existe plusieurs marchés immobiliers. Il y a donc, des immeubles à tous les prix.

Il suffit de regarder les annonces immobilières pour voir que l’on peut trouver des immeubles à 50 000€, 100 000€ ou encore à 200 000€.

A partir de ce constat, on peut se demander : Où acheter un immeuble de rapport ?

Est ce qu’il faut investir dans les grandes villes ou plutôt, dans les petites villes ?

Pour distinguer les grandes villes des petites villes. Je vous ai fait un tableau des différentes typologies de ville, qui existent.

On peut voir que les villes entre :

• 0 à 5 000 habitants sont des villes de campagne,
• 5 000 et 20 000 habitants sont des petites villes,
• 20 000 et 50 000 habitants sont des villes moyennes,
• 50 000 et 200 000 habitants sont des grandes villes.

J’exclu volontairement, les métropoles comme Paris ou Lyon ou le mètre carré s’est littéralement envolé ces dernières années.

Il faut savoir qu’il y a deux façons de voir un investissement immobilier :

1) L’investissement patrimonial :

D’un côté, il y a l’investissement patrimonial ou on va chercher un bien qui va s’apprécier dans le temps, avec pour objectif de faire une plus-value à la revente. Ce type de bien se trouve généralement, dans les grandes villes.

2) L’investissement rentable :

De l’autre côté, il y a l’investissement rentable qui va générer du cash-flow positif, à défaut de plus-value. Ce type de bien se trouve, généralement, en bordure des grandes villes et dans les petites et moyennes villes.

Alors comment savoir où acheter un immeuble ?

Eh bien cela va dépendre de votre stratégie immobilière puisque chaque personne va avoir des objectifs différents.

Certains vont vouloir transmettre leur patrimoine immobilier, alors que d’autres vont vouloir se constituer une retraite voire un revenu avec les loyers ou avec la vente des biens, …

Pour illustrer cet article, j’aurais pu prendre un exemple chiffré. Mais, il n’aurait pas été pertinent car chaque ville, qu’elle soit petit ou grande, à son propre marché immobilier. Et, c’est ce qu’il faut bien comprendre.

Vous pouvez trouver des petites villes dynamiques et d’autres en déclin :

• comme Cahors avec 19 000 habitants ou le prix du m² a augmenté de 1.3% en 10 ans,
• alors qu’à Château-Thierry avec 14 000 habitants, le prix du m² a baissé de 11.3% en 10 ans.

On retrouve la même chose dans les grandes villes :

• comme à Angers avec 151 000 habitants ou le prix du m² a augmenté de 31.6% en 10 ans,
• alors qu’au Havre avec 172 000 habitants, le prix du m² a baissé de 18.9% en 10 ans.

C’est pourquoi la taille d’une ville n’est pas le seul critère déterminant, en matière d’investissement immobilier locatif.

Il faut avant tout, privilégié la démographie, l’emploi et la demande locative de votre cible pour choisir votre ville d’investissement.

Si, vous voulez acheter un petit immeuble dans un village de 200 habitants pour y faire de la location étudiante. Il y a peu de chance que vous trouviez des étudiants dans ce type de ville.

Pour vérifier la démographie d’une ville. Vous pouvez regarder sur Wikipédia, qui est vraiment bien détaillé. Il suffit de regarder le point consacré à la démographie de la ville choisie.

Cela vous permettra, entre autres, de vous renseigner sur l’évolution de la population mais aussi sur l’âge des habitants, leurs revenus et sur l’emploi du secteur.

Pour vérifier la demande locative, il faut se rendre sur les sites d’annonces en ligne et regarder le nombre de bien à louer dans la ville choisie.

S’il n’y a pas de bien à louer ! C’est qu’il n’y a pas de demande locative dans cette ville. Vous pouvez, également, poster de fausses annonces pour vérifier la demande locative. C’est ce que je fais personnellement.

Comme promis :

Je vais vous donner mon avis sur la ville ou investir et vous dire ce que je fais personnellement.

Cependant, je préfère vous avertir, que ses conseils sont propres à ma stratégie immobilière. Vous pouvez, très bien avoir des stratégies différentes, de la mienne. D’ailleurs, il ne faut pas hésiter à développer vos stratégies immobilières dans les commentaires.  

Pour résumer où acheter un immeuble de rapport, je dirais que :

Si vous débutez. Je ne vous conseille pas d‘investir en campagne et dans les petites villes, de moins de 20 000 habitants.

Pourquoi ? car un premier investissement locatif est fait pour se rassurer et dans ce type de ville. On peut mettre un certain temps avant de trouver des locataires solvables.

Si, vous tenez quand même à investir dans ce type de ville. Alors il faudra viser un rendement plus élevé, que si vous investissiez dans une grande ville. Je dirais qu’il faut viser entre 12% et 15% de rendement brut minimum.

Attention aux fausses promesses de rendement alléchant de plus de 10%/15%. Comme, on peut le voir dans certaines villes comme à Saint Quentin ou à Saint Etienne.

Dans ces villes, vous allez trouver beaucoup d’immeuble à vendre avec des rendements de 10%/15% sans négociation. Puisqu’il est, généralement, assez difficile de trouver des locataires solvables.

De façon général, il faut aussi éviter les centres-villes des grandes villes ou l’autofinancement est difficile à trouver. Sauf à se tourner vers des types de location à haut rendement comme la colocation ou la location courte durée.

C’est pourquoi :

Je vous préconise d’investir dans les grandes villes et plus précisément dans les quartiers autour des centres-villes.

Pourquoi ? car la demande locative y est présente et on peut avoir du cash-flow positif. Le but étant de se créer des revenus dès la première mise en location.

C’est ce que j’ai fait pour mon premier immeuble de rapport ou j’ai investi dans une ville de plus de 100 000 habitants, dans un quartier à deux pas du centre-ville, avec toutes les commodités à pied. Cela m’a permis de bénéficier d’un prix au m² bien inférieur à celui du centre-ville et de gagner de l’argent chaque mois.

Gardez bien à l’esprit que chacun doit avoir la stratégie qui lui convient. Ma stratégie, ne sera sans doute pas la vôtre et vis-versa !

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à partager en commentaire si vous préférez investir dans une grande ville ou une petite ville pour vos projets immobiliers locatifs !

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan