Quel est le meilleur type de location à gros cash-flow ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Vous ne savez, peut-être pas, quel type de location choisir pour exploiter vos biens immobiliers ? Vous hésitez, peut-être entre plusieurs modes de location et vous avez peur de vous tromper ? Eh bien, c’est tout à fait naturel lorsque l’on débute ses investissements locatifs.

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vous explique tout sur les 5 types de location les plus rentables. Pour que vous choisissiez le meilleur type de location qui vous convienne.

Restez bien jusqu’à la fin de l’article ou je vous montrerai :

• comment choisir le bon type de location,
• et une erreur qu’il ne faut surtout pas faire lorsque l’on choisit son type de location.

Il faut savoir qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais type de location puisqu’ils ont tous leurs propres particularités et leurs propres fiscalités.

Cependant, il y a quand même des types de locations plus rentables que d’autres. C’est pourquoi, je vous propose de voir le classement de ces différents types de location du moins rentable au plus rentable, lorsque l’on investit en nom propre.

Premier type de location : La location nue :

La location nue consiste à louer un bien vide. C’est le type de location, le plus classique et le plus pratiqué en France. La durée du bail d’une location nue est de 3 ans.

Les revenus de la location nue sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, soit au régime réel soit au régime micro foncier.

En termes de gestion locative, ce mode de location a l’avantage d’être peu chronophage car on loue le plus souvent des surfaces plutôt grandes, à des personnes type famille qui vont rester plusieurs années dans le bien.

La rentabilité de la location nue est, dans la plupart des cas, peu élevé voir négative. A cause de la fiscalité qui y est importante sauf, à faire du déficit foncier.

Le déficit foncier consiste à acheter des biens avec beaucoup de travaux pour défiscaliser. Ce qui permet de déduire ces travaux au niveau du revenu global, à hauteur de 10 700€ par an.

Deuxième type de location : La location meublée à l’année ou de longue durée :

La location meublée à l’année consiste à louer un bien avec du mobilier. Alors pour faire du meublée, il ne suffit pas de mettre une table, quatre chaises et deux assiettes.

Il faut respecter un décret de juillet 2015, qui nous donne la liste du mobilier à avoir, pour que le bien soit considéré comme un meublée.

La location meublée est une activité commerciale. C’est une activité qui répond donc, à des règles spécifiques comme de tenir une comptabilité au régime réel. La durée du bail quant à elle, est d’un an.

Le lien pour accéder à l’article : Comment déclarer son activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), soit au régime réel soit au régime micro BIC.

En termes de gestion locative, ce type de location est assez chronophage. Puisqu’il est adapté aux petites surfaces et vises principalement, les étudiants et les jeunes actifs. En moyenne, un locataire va rester entre un an et deux ans.

La rentabilité de ce type de location, est meilleure que celle de la location nue car la fiscalité y est plus avantageuse. On peut donc, avoir un cash-flow positif chaque mois.

Cependant, il ne faut pas oublier qu’il y a des règles à respecter, que le turn-over sera plus important et qu’il occasionnera des travaux plus fréquents, et du mobilier à changer régulièrement.

Troisième type de location : La location meublée de moyenne durée :

La location meublée de moyenne durée est un nouveau type de location. Il se situe entre la location courte durée et la location meublée à l’année.

Deux types de bail sont prévus pour encadrer ce type de location :

• le bail de mobilité qui a une durée comprise entre 1 mois et 10 mois,
• et le bail civil qui a une durée comprise entre 3 mois et 1 an.

En termes de gestion locative, ce type de location est plus chronophage que la location meublée à l’année à cause d’un turn-over plus important.

La rentabilité de ce mode de location est donc meilleure que celles des précédents types de location puisque l’on va louer le bien plus chère. A condition, d’avoir un bien avec des travaux et des équipements de bonnes factures et qui ont forcément un coût.

Quatrième type de location : La colocation :

La colocation meublée est devenue le type de location à la mode, ces dernières années. Ce qui s’explique, en autre par le prix des loyers qui a explosé surtout dans les grandes villes.

La colocation meublée reste de la location meublée avec quelques particularités à connaitre, comme le fait d’avoir un bail individuel ou solidaire. Le public visé reste le même que pour de la location meublée à l’année.

En termes de gestion locative, elle est fonction du nombre de colocataires. En effet, plus vous aurez de colocataire et plus vous devrez potentiellement, y passer du temps.

La rentabilité de ce type de location est meilleure que celle des précédents. Tout simplement, parce que la colocation meublée profite de la fiscalité du meublé.

Elle permet aussi, d’acheter des surfaces plus grandes et donc moins chères au m². Et surtout de louer plus chère, que si on louait le bien à une seule personne.

Cinquième type de location : La location courte durée :

La location courte durée est une activité hôtelière qui consiste à accueillir des voyageurs pour de courts séjours. Le contrat de location ne peut excéder plus de 90 jours avec la même personne.

En termes de gestion locative, c’est le type de location le plus chronophage qui existent puisque c’est un vrai business, à part entière ! 

Ou il va falloir gérer les annonces en lignes, les réservations, les check-ins, les check-out, le ménage, le lavage du linge et aussi tous les petits travaux à faire.

Malgré le fait qu’on puisse déléguer en partie ou en totalité la gestion du bien. Cela reste quand même chronophage, car il faudra toujours vérifier le travail réalisé par les prestataires.

La location courte durée est donc sans hésiter, le type de location le plus rentable qui existe actuellement. A condition d’avoir bien acheté, d’avoir un logement tendance, tout-équipé et hyper bien placé.

Le lien pour accéder à l’article : Comment relouer un bien immobilier en une seule visite ?

Comment choisir le bon type de location ?

Maintenant que vous en savez plus, sur les différents types de location rentables qui s’offrent à vous.

Il ne vous reste plus qu’à choisir le type de location qui vous convient le mieux, en fonction :

• du temps que vous souhaitez y passer et,
• des objectifs que vous souhaitez obtenir avec l’immobilier.

C’est pourquoi, certains vont préférer la location nue puisque leur objectif est d’être le plus passif possible. Alors que pour d’autres, cela va être la location courte durée puisque leur objectif est d’être actif pour gagner plus d’argent.

Réfléchissez bien sur ce que vous voulez faire avec l’immobilier et vous trouverez le meilleur type de location pour vous !

Personnellement, j’ai choisi la location étudiante pour exploiter mon immeuble de rapport. Puisque cela me permet d’avoir un cash-flow positif en ayant le moins de gestion locative à faire.

Une erreur à ne pas commettre en choisissant son type de location :

Comme promis, l’erreur concernant le choix du type de location est de se disperser. En essayant différents types de location au gré de ses envies et des phénomènes de mode. Par exemple, en ayant trois T3 en location nue et trois studios en location meublée.

Pourquoi ?

Premièrement : La fiscalité des types de location :

A cause de la fiscalité. Comme chaque type de location à une fiscalité qui lui est propre.

En se dispersant, vous allez atténuer voire annuler les avantages fiscaux que vous avez obtenu, au lieu de les cumuler.

Deuxièmement : Les spécificités de chaque type de location :

A cause des spécificités de chaque type de location. Comme chaque type de location a des spécificités qui lui sont propres. En se dispersant, vous allez survoler différents types de location sans jamais devenir un expert.

C’est pourquoi, il ne faut pas se disperser et rester cohérent avec à sa stratégie immobilière, afin d’optimiser ses locations.

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera à choisir la meilleure stratégie locative pour vos projets. N’hésitez pas à partager en commentaire le type de location que vous envisagez de faire et les raisons qui motivent votre choix.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement et Liberté !

Jonathan