Comment bien choisir un immeuble de rapport ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous parler des immeubles de rapport. On va notamment parler des pièges à éviter quand on fait une visite pour acheter un immeuble ?

Acheter un immeuble de rapport est sans doute le rêve de tout investisseur immobilier.

Mais encore faut-il bien choisir un immeuble de rapport ?

C’est pourquoi, vous devez connaitre certains pièges pour réussir votre investissement locatif. Afin d’éviter des erreurs qui pourrait vous coûter des milliers voir des centaines de milliers d’euros.

Selon moi, voici les trois principaux points à surveiller quand vous visitez des immeubles de rapport !

Premier point : Attention à la structure et à la toiture de l’immeuble :

Quand on achète un immeuble, il faut bien savoir que l’on va être le seul maître à bords. C’est-à-dire que vous devrez assumer seul, les travaux éventuels.

Et en matière d’immeuble, il y a deux postes très couteux qui peuvent ruiner votre rentabilité et vos futurs investissements immobiliers. Ces deux postes sont bien entendu : la structure et la toiture !

Vous allez me dire: « ok », c’est très bien mais comment vérifier l’état de la structure et de la toiture. Quand on n’y connait rien ?

L’idée est de sélectionner des immeubles avec du potentiel. Dans lesquels vous êtes prêt à faire une offre, et à faire venir des professionnels pour vérifier ses points.

Pour vérifier la structure, rien de mieux qu’un maçon spécialisé dans la construction. Puisque si vous prenez un maçon qui fait uniquement de la pose de carrelage. Il ne pourra pas vous renseigner sur l’état de la structure.

Pour la toiture, il faut faire appel à un couvreur.

L’idéal étant, de faire venir au moins deux professionnels pour chaque corps de métier. Puisque comme on dit souvent : deux avis valent mieux qu’un.

Personnellement sur mon immeuble, j’ai fait la contre-visite avec une personne de ma famille qui a une entreprise dans le bâtiment afin de déceler d’éventuels problèmes.

Si, vous ne connaissez pas de professionnel du bâtiment. N’hésitez pas à demander à aux agents immobiliers, à vos amis ou bien encore à vos collègues de travail, s’ils en connaissent.

Si, vous débutez dans l’immobilier. Il est préférable de commencer par des immeubles à rénover sans gros travaux et d’y aller crescendo avec les travaux.

Deuxième point : Attention aux divisions sauvages :

Cela peut paraître surprenant mais il existe deux catégories d’immeuble :

• les immeubles divisés officiellement et,
• les immeubles divisés non officiellement (on appelle cela des divisions sauvages).

Les divisions sauvages sont, généralement, des maisons de ville qui sont divisées en plusieurs appartements.

Comment reconnaitre ses divisions sauvages ? Eh bien, c’est assez facile.

Si, vous visitez un immeuble de plusieurs appartements avec un seul compteur électrique. Eh bien, il y a de grande chance pour que ce bien soit une division sauvage. C’est-à-dire, qu’au niveau du cadastre, le bien représente un seul et unique lot.

Cependant, il ne faut pas non plus se fier uniquement au nombre de compteurs électriques.

Le seul moyen d’être sûr que l’immeuble soit divisé officiellement. C’est d’obtenir, auprès du service des impôts fonciers, un relevé de propriété qui confirmera ou non la division officielle du bien.

Acheter un immeuble de rapport avec un seul compteur électrique, pose plusieurs problèmes.

Notamment, au niveau de la revente car vous ne pourrez pas revendre le bien à la découpe mais uniquement en un seul bloque.

De plus, il faut savoir qu’en France. Il est interdit de revendre de l’électricité à un locataire et de ne pas lui laisser le choix de son fournisseur d’Energie.

C’est pourquoi, je ne vous conseille pas d’investir dans ce type d’immeuble avec un seul compteur Sauf si vous pouvez le diviser officiellement par la suite mais sachez que cela aura un coût non négligeable.

Troisième point : Attention aux immeubles avec commerce en rez-de-chaussée :

Sur les annonces en lignes, vous allez trouver de nombreux immeubles à vendre avec des commerces. Alors avoir un local commercial dans son immeuble, a tout un tas d’avantages mais aussi d’inconvénients qu’il vaut mieux connaître.

Selon moi, il y a deux inconvénients majeurs à avoir un commerce dans un immeuble.

Premièrement : Attention à l’emplacement :

Il faut que l’emplacement soit vraiment premium pour pouvoir louer un local commercial. Sinon vous risquez d’avoir de la vacance locative, voire de ne jamais louer ce local.

De plus, attention à la rédaction du bail qui est spécifique à ce type de location. On ne s’improvise pas à écrire des baux pour des activités commerciales.

Deuxièmement : Attention à l’activité du commerce :

Attention à l’activité du commerce qui pourrait faire fuir vos locataires. C’est un point qu’il ne faut pas sous-estimés surtout si le commerce est un bar ou de la restauration rapide.

Entre les mauvaises odeurs, le bruit quotidien, les personnes ivres et tout ce qui va avec. Votre investissement pourrait vite tourner au cauchemar.

C’est pourquoi, je n’achète pas d’immeuble avec des commerces car ça ne rentre pas dans ma stratégie immobilière actuelle. Cependant, si je trouve un immeuble à forte rentabilité avec un commerce. J’étudierai quand même le dossier avec attention.

Bien choisir un immeuble est donc, primordial pour réussir son investissement immobilier et gagner de l’argent avec un immeuble.

Tout ça pour vous dire que ses points ne doivent pas vous décourager à investir dans un immeuble de rapport.

Investir dans un immeuble reste donc une très bonne option pour tout investisseur. A condition, d’éviter certains pièges que l’on a pu voir aujourd’hui.

Les immeubles c’est comme le chocolat. Une fois qu’on y goûté, on devient accrocs !

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera à bien choisir un immeuble. N’hésitez pas à partager en commentaire si vous identifiez d’autres aspects à prendre en compte avant d’acheter un immeuble.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan