Pourquoi il ne faut pas investir dans un immeuble de rapport ? c’est ce que nous allons voir, dans ce nouvel article sur Placement et Liberté !

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui pour ce deuxième épisode consacré aux immeubles de rapport. Je vais aborder avec vous les 5 principaux inconvénients des immeubles de rapport. Eh oui, car il y en a quelques-uns…

Pour rappel : dans la première partie de cet épisode, on a pu voir qu’acheter des immeubles pouvaient être un formidable moyen de développer son patrimoine.

D’ailleurs, je vous mets un lien pour accéder à cet article, en cliquant ici.

Cependant et comme dans toutes stratégies immobilières, il y a aussi des inconvénients qu’il est préférable de connaitre avant d’investir dans un immeuble de rapport.

Premier inconvénient : Le prix élevé des immeubles de rapport :

Le premier inconvénient est le prix élevé des immeubles de rapport. Mais, on va voir que cet inconvénient n’en est pas vraiment un. Puisqu’en réalité et heureusement pour nous, il existe des immeubles à tous les prix.

Il n’y a qu’à faire une recherche rapide sur le bon coin ou se loger pour le constater. On trouve des immeubles de rapport à moins de 50 000€ dans des petites villes.

Généralement, quand on parle d’immeuble. La plupart des personnes imaginent que l’on parle d’un immeuble de 20 étages ou de 20 appartements.

Alors qu’un immeuble, c’est quoi exactement ?

Eh bien, c’est simplement un bien immobilier qui se compose d’au moins deux appartements. Et oui, seulement deux appartements !

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport rentable. Il va falloir vous adapter à votre secteur et à votre capacité d’emprunt.

Deuxième inconvénient : Un immeuble est un ensemble à acheter en totalité :

Le deuxième inconvénient lorsque l’on achète un immeuble de rapport est d’acheter, finalement, un lot dans sa globalité avec ses bons et ses mauvais côtés.

Je m’explique :

En achetant un lot, vous allez avoir des mètres carrés inexploitables compris dans votre prix d’achat. Et dans ce lot, vous aurez certainement des appartements que vous n’auriez pas forcément acheté à l’unité.

Pour être plus explicite, les mètres carrés inexploitables correspondent généralement aux parties communes qui ne sont pas louables. Dans les parties communes, vous allez retrouver les couloirs, les cages d’escalier, la cave (pas toujours louable) ou bien encore les combles.

Cependant ces parties communes vont, quand même, vous coûter de l’argent :

• à l’achat (puisqu’elles sont comprises dans le prix de vente),
• et en entretien (puisqu’elles doivent être entretenu afin de conserver un immeuble en bon état).

De plus, vous allez vous retrouver avec un ou plusieurs appartements dans votre immeuble que vous n’auriez même pas visités à l’unité.

Il s’agit, généralement, des biens situés en rez-de-chaussée sur rue ou sous les combles avec peu de hauteur sous plafond.

Néanmoins, il va falloir que vous arriviez à passer outre les défauts et à voir le potentiel que d’autres investisseurs auront rater.

Troisième inconvénient : Vous êtes le seul à payer les travaux :

Le troisième inconvénient concerne les travaux. Il est évident qu’en achetant un immeuble de rapport et en devenant le seul maître à bord. C’est à vous que va incomber de faire les travaux nécessaires au bon entretien de votre immeuble. Que ce soient les appartements, la toiture, la façade ou bien encore les parties communes.

A la différence d’être en copropriété ou chaque propriétaire se voit attribuer une part des parties communes (appelé tantièmes). Dans un immeuble dont vous êtes le seul propriétaire. C’est vous qui serez responsable de tous les travaux à faire.

D’où l’importance de bien acheter pour dégager du cash-flow positif chaque mois et d’avoir en plus une épargne de sécurité solide pour faire face à ses travaux imprévus.

Quatrième inconvénient : Avoir tous ses œufs au même endroit sans avoir étudié son marché :

Le quatrième inconvénient est de ne pas faire d’étude de marché solide avant d’investir. En effet, c’est bien d’avoir tous ses biens au même endroit. Mais si au préalable vous n‘avez pas fait d’étude de marché en fonction de la cible que vous viser. Vous risquez de vous planter !

Par exemple : si vous achetez un immeuble pour faire de la location étudiante dans une ville où il n’y a aucune école. Ça va être compliqué de gagner de l’argent avec votre immeuble de rapport.

Analyser bien votre secteur et votre cible pour réussir votre investissement locatif. Souvenez-vous qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier et diversifier ses investissements. Il est donc préférable d’acheter des immeubles avec des typologies différentes afin de proposer différents types de location.

Cinquième inconvénient : Avoir un mauvais locataire qui ferait fuir les autres :

Le cinquième inconvénient est d’acheter un immeuble avec un mauvais locataire en place. Quand je parle de mauvais locataires. Je pense à un locataire dont l’hygiène ou bien les propos pourraient faire fuir les autres locataires.

Prenons le cas, par exemple, d’une personne alcoolique qui passerait son temps dans le hall de votre immeuble complètement « bourré » et qui en plus insulterait les autres locataires. Je sais que je prends un cas extrême mais c’est pour vous donner une idée de ce qui peut arriver.

Combien de temps à votre avis avant que les autres locataires vous rendent les clés et cherchent un nouvel appartement ?

Faites bien attention lorsque vous visitez des biens déjà loués, à voir les locataires déjà en place. Tout cela pour vous dire qu’il faut être vigilant surtout lorsque l’on débute ses investissements immobiliers afin de se prémunir d’éventuel désagrément par la suite.

Voilà, j’espère que vous avez apprécié cet article et qu’il vous aidera dans vos projets immobiliers. N’hésitez pas à partager en commentaire les inconvénients que vous voyez à investir dans un immeuble de rapport.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan