Comment gérer des travaux de rénovation imprévus de 20 000€ ? je vous raconte tout dans cet article.

En immobilier, les imprévus sont légion et peuvent couter très cher. Il faut donc, tenir compte de cet aspect financier avant même d’investir dans l’immobilier, en ayant des liquidités pour y faire face. Puisque, c’est le meilleur moyen de se protéger et de protéger son investissement immobilier locatif.

Et, je peux vous dire, que cette année, côtés travaux de rénovation et imprévus :

Je suis gâté avec 25 000 euros de travaux de rénovation dont 20 000€ de travaux imprévus sur mon immeuble de rapport.

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous parler de tous les imprévus et les travaux immobiliers que j’ai sur mon immeuble de rapport. Je vais, également, vous expliquer comment je vais gérer financièrement 25 000€ de travaux, en plein covid. Et, par la même occasion, je vous expliquerais pourquoi il faut avoir de l’argent de côté lorsque l’on veut investir dans l’immobilier, contrairement à ce que beaucoup conseillent sur internet.

Si, je fais cet article, c’est pour vous apporter un vrai retour d’expérience sans tabou. Afin d’aider un maximum de personne qui investissent ou qui veulent investir dans l’immobilier locatif. Le but de cet article n’est pas de vous faire peur. Mais de vous faire prendre conscience qu’il faut avoir de l’argent de côté, lorsque l’on veut investir dans l’immobilier et minimiser les risques. Puisque, les risques vous en aurez toujours et, ce quoi que vous fassiez.

D’où mon premier point : Pourquoi faut-il avoir de l’argent de côté pour investir dans l’immobilier ?

L’investissement immobilier est un formidable moyen d’enrichissement mis à notre disposition.

Cependant, un investissement locatif comporte toujours des risques et des imprévus auxquelles, il faudra faire face. Il est donc, préférable d’avoir suffisamment d’argent de côté pour investir dans l’immobilier sereinement.

Et, ce pour 3 raisons :

• 1^ère raison : pour faire face aux imprévus. Si vous avez un locataire qui ne paye plus son loyer ou des travaux immobiliers imprévus. Eh bien, c’est tout votre projet immobilier qui peut être remis en cause, si vous n’avez suffisamment d’argent pour y faire face.
• 2^ème raison : pour éviter de souscrire à des crédits à la consommation avec des taux d’intérêts très élevés (3, 4 ou 5%) qui vont vous coûter très cher et vous bloquer par la suite pour investir.
• 3^ème raison : pour éviter de devoir revendre un actif. Puisqu’on peut être amené à revendre au plus mauvais moment, pour faire face à ses imprévus et donc à perdre de l’argent avec l’immobilier.

Avoir de l’argent de côté permet donc, d’investir plus sereinement et d’avoir l’esprit tranquille.

Deuxième point : Mes imprévus et mes travaux de rénovation sur mon immeuble :

En janvier 2019, j’ai investi dans un immeuble de rapport de 4 appartements, que je loue à des étudiants en location meublée et en location nue. Et, depuis le début de l’année, j’ai pas mal de chose à vous raconter sur mon immeuble et mes imprévus immobiliers. Bien évidemment, on va y aller crescendo !

1^er imprévu : Un dégât des eaux :

Entre les différents confinements et les cours à distance, mes locataires sont restés chez leur parents, quasiment toute l’année. Et, c’est seulement en janvier que le locataire a vu que le plafond de sa salle de bain, était gorgé d’eau.

Comme, les étudiants comptent sur leurs parents pour résoudre tous leurs problèmes. Il a fallu que l’on prenne les choses en main avec ma femme, car les choses ne bougeaient pas.

Entre des locataires inactifs, des assureurs qui se renvoyaient la balle et la fuite qui continuait à couler. On a dû, faire intervenir notre artisan pour changer le robinet qui fuyait, sinon on y serait encore. J’ai dû, également, me rendre sur place en partant à 5 heures du matin pour faire l’aller-retour et aller au travail à 9h.

Bref, aujourd’hui, la fuite est réparée et, on attend que l’assureur de la locataire valide le devis et prenne en charge les travaux de rénovation.

2^ème imprévu : La sortie des locataires :

Avec les universités fermées, j’ai 3 locataires sur 4 qui m’ont envoyé leur lettre de résiliation de bail. Sachant que j’ai déjà une étudiante qui a quitté son logement en janvier. Mais, cela m’arrange bien et vous allez comprendre pourquoi, au point suivant. Quant aux deux autres étudiants, ils vont quitter leur logement fin mars et fin avril.

La bonne nouvelle à cela, c’est que je vais vous emmener avec moi sur le terrain visiter mon immeuble. Ce qui me permettra de vous montrer du concret et, de vous donner des astuces pour la déco et les travaux immobiliers.

D’ailleurs, la sortie de mes locataires va entrainer des travaux de rénovation sur mon immeuble de rapport et, pas mal de frais. Je vais donc, devoir mettre la main à la pâte pour faire des travaux et faire des économies.

3^ème imprévu : Les travaux de rénovation :

Sur les 3 appartements qui vont se libérer. Celui qui se libère fin avril, est dans son jus. J’estime les travaux de rénovation plus le mobilier à 5000€.

Celui qui se libère fin mars, est déjà meublé et j’y ai déjà fait des travaux. Cependant, avec ma femme, on a décidé d’apporter quelques améliorations à cet appartement. Comme de mettre des radiateurs plus économiques et une kitchenette plus qualitative. On compte mettre un budget travaux de 1000€ grand maximum. Je vous ferais, d’ailleurs, la visite avant et après les travaux d’amélioration.

Sur le logement qui s’est libéré en janvier qui est un appartement en fond de cour et déjà meublé. C’est la méga tuile puisque la toiture, en amiante, fuit et doit être changée. Ce qui va me coûter 16 882€ comme vous pouvez le voir sur le devis.

Autant vous dire, que j’étais rassuré de voir la locataire partir puisque les fuites se sont amplifiées juste après son départ avec toute la pluie que l’on a eu en début d’année.

Cependant, cela reste un gros imprévu et des travaux qui ne tombent pas forcément au meilleur moment (en plein coronavirus et un probable re-confinement). Il faudra, également, ajouter au devis le changement des plaques de plâtre qui ont pris l’eau, l’isolation, l’enduit, la peinture des plafonds et quelques améliorations. Je vais compter un budget travaux de 2500€, en plus de la toiture.

Il faudra, également, ajouter au devis le changement des plaques de plâtre qui ont pris l’eau, l’isolation, l’enduit, la peinture des plafonds et quelques améliorations. Je vais compter un budget travaux de 2500€, en plus de la toiture.

Et en plus, l’entreprise ne pourra intervenir qu’en mai car, son agenda est complet. Heureusement, le toit est bâché et l’appartement ne devrait pas s’abimer davantage. Le problème, c’est que le temps c’est de l’argent et je ne vais pas pouvoir relouer cet appartement avant l’été. Alors que, c’est l’appartement qui a le loyer le plus important, à savoir 480€ par mois.

Troisième point : Comment je vais gérer financièrement 25 000€ de travaux en plein covid :

Il est évident, que relouer mes appartements va me prendre du temps. Puisque, je peux y aller seulement les weekends pour faire des travaux et des visites. Sans compter l’appartement qui sera indisponible pendant quelques mois pour refaire la toiture. C’est donc, le cash-flow que j’ai gagné pendant les deux premières années, qui va me servir à payer les différentes charges de mon immeuble, en attendant que tout soit reloué.

Je vais donc, financer les travaux de rénovation, d’amélioration et le mobilier (hors devis toiture) de ma poche avec mon épargne de précaution dédiée à l’immobilier. Ce qui représente tout de même, 8500€ (5000 + 1000 + 2500) à sortir.

Pour les travaux de toiture d’environ 17 000€ qui sont vraiment des travaux imprévus pour le coup, sur mon immeuble. J’envisage deux pistes pour ses travaux immobiliers. Soit, je les finance avec mon épargne. Sois-je les finance, en partie ou en totalité, avec un crédit travaux au taux de 0.95%. D’ailleurs, dites-moi dans les commentaires ce que vous feriez à ma place.

Pour gérer des imprévus, il ne faut pas se précipiter et partir dans tous les sens. Il faut y aller étape par étape. Donc, je vais d’abord faire les travaux d’amélioration dans l’appartement qui se libère fin mars et voir comment il se reloue.

Ensuite, je passerai à l’autre appartement qui se libère fin avril et ainsi de suite. C’est seulement, de cette manière que je prendrai « la meilleure décision » pour financer ou faire financer les travaux de toiture.

Sachant, qu’il n’y a pas vraiment de solution idéale pour gérer ses imprévus. Puisque d’un côté, je vais me retrouver avec moins d’épargne et de l’autre, avec un crédit qui va me bloquer pour investir.

Cette année, je vais donc, perdre de l’argent avec mon immeuble.

Et, il faudra quelques années pour amortir les travaux de toiture. Mais au moins, elle sera neuve ! Les imprévus font partie de la vie et la route vers l’indépendance financière sera longue et semé d’embûche.

Malgré tous ses imprévus et travaux immobiliers sur mon immeuble de rapport. L’immobilier reste, selon moi, l’un des meilleurs piliers pour prendre son indépendance financière.

Voilà, j’espère que cet article vous aidera à gérer au mieux des travaux imprévus sur vos biens locatifs. N’hésitez pas à partager en commentaire vos imprévus immobiliers pour aider les personnes qui veulent se lancer dans l’immobilier.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement et Liberté !

Jonathan