Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport (+ Simulateur)

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport avec précision et surtout, sans erreur ? c’est ce que nous allons voir ensemble, avec mon simulateur de rentabilité pour immeuble, que j’ai développé sur Excel.

Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport est une étape fondamentale, à ne surtout pas négliger. Etant donné, que c’est le seul moyen de savoir, si on va gagner de l’argent avec un immeuble. Puisque, la moindre erreur de calcul peut ruiner votre investissement immobilier, au vu des sommes en jeu avec un immeuble de rapport.

C’est pourquoi, il est indispensable d’utiliser un simulateur de calcul de rentabilité immobilier, pour réussir son investissement locatif et investir dans un immeuble rentable.

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais vous montrer comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport, avec mon simulateur de rentabilité pour immeuble.

Ce simulateur de calcul de rentabilité pour immeuble de rapport, fonctionne exactement de la même manière que mon autre simulateur. A la différence que ce simulateur est spécifiquement conçu, pour calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport acheté en nom propre, en tenant compte des spécificités de la location meublée et de la location nue.

Il permet donc, de calculer la rentabilité d’un immeuble de A à Z :

• 100% en location nue (y compris avec des parkings, des box ou même un local commercial),
• 100% en location meublée (location meublée individuelle, colocation et location courte durée),
• et même, avec de la location nue et meublée, réunit dans le même immeuble.

A ma connaissance, il n’existe pas de simulateur comparable qui prend en compte toutes ces données. C’est pourquoi, j’ai créé ce simulateur. Puisque, vous allez vous rendre compte, que beaucoup d’immeuble à vendre ne sont pas vides de locataire et qu’il existe des configurations d’immeuble, très variées.

C’est pourquoi, il faut souvent jongler, avec plusieurs types de locations différents et donc différentes fiscalités pour calculer la rentabilité d’un immeuble. La rentabilité d’un immeuble peut donc, être assez compliqué à calculer.

Cela a été le cas, lorsque j’ai acheté mon immeuble de 4 appartements, avec 2 appartements loués en location nue et 2 appartements, destinés à la location meublée. J’ai dû, calculer la rentabilité de mon immeuble, avec des revenus fonciers et des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) sans faire d’erreur, pour réussir mon investissement locatif.

Voilà, pourquoi il est indispensable d’utiliser un simulateur de rentabilité lorsque l’on veut investir dans un immeuble rentable et, éviter de faire des erreurs de calcul qui peuvent couter vraiment très cher. Et, encore plus, quand c’est un immeuble.

En revanche, si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport en société, je vous conseille de regarder mon autre simulateur de rentabilité qui sera parfaitement adapté à ce type d’achat.

Je vous propose de passer directement sur mon écran :

Ou, je vais vous expliquer comment je calcule la rentabilité d’un immeuble de rapport sans erreur, avec mon simulateur Excel.

On se retrouve sur mon écran, ou je vais vous présenter mon simulateur de rentabilité pour vous aider à investir dans un immeuble de rapport, en toute sécurité.

Avant de prendre un exemple concret, pour bien comprendre comment fonctionne ce simulateur de rentabilité. Je vais vous présenter rapidement les différents onglets de cet outil.

Ce simulateur de rentabilité se compose des six onglets suivants :

1. BASE : permet de modifier les paramètres fiscaux du simulateur,
2. IMMEUBLE A COMPLÉTER : est le seul onglet à compléter sur cet outil, complet et très simple à utiliser,
3. LMNP – BIC : est dédié à la location meublée (régime réel et micro BIC),
4. REVENU FONCIER : est conçu pour la location nue (régime réel et micro foncier). D’ailleurs, chacun de ses 2 onglets tient bien évidemment compte, des spécificités de chacun de ses régimes,
5. IMMEUBLE SYNTHÈSE PROJET : permet d’avoir une synthèse des différents indicateurs clés comme le cashflow par exemple, afin de faire le meilleur choix pour son investissement immobilier,
6. MES NOTES : est un onglet libre qui permet de renseigner les informations que vous souhaitez.

Pour compléter ce simulateur de rentabilité, je vous ai fait un guide détaillé de 14 pages, ou je vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ce simulateur, en détail.

De plus, de nombreux commentaires sont également présent sur cet outil, pour vous aider à compléter facilement vos données sur ce simulateur.

Passons maintenant à un exemple chiffré pour bien comprendre comment fonctionne ce simulateur de rentabilité pour immeuble. Je vais m’appuyer sur les chiffres de mon immeuble de rapport pour vous montrer, comment ça marche.

Exemple : Prenons le cas d’un immeuble de 4 appartements de type F2, avec deux appartements en location nue et deux appartements en location meublée.

Comment remplir l’onglet « Immeuble à compléter » :

Sur ce simulateur fiable et complet, il n’y a que l’onglet « à compléter », à remplir. Tous les autres onglets vont se remplir automatiquement, à partir de ces données.

Sur cet onglet, le but est de remplir toutes les cellules jaunes et de renseigner les options qui s’offrent à vous, dans les cellules orange. Les cellules bleues, quant à elles, sont des données calculées.

Dans le premier tableau :

Il va falloir compléter les données concernant l’achat de l’immeuble. Pour les travaux et le mobilier, il faut compléter le tableau « détail des lots ». C’est le même principe pour le tableau des loyers et des charges récupérables. Tout doit être indiqué dans le tableau « détail des lots ».

Dans ce tableau Excel, la première ligne concerne les parties communes de l’immeuble. C’est sur cette ligne qu’il faut renseigner les éventuels travaux dans les parties communes, qui comprennent également la toiture. Si, vous avez plusieurs types de location dans votre immeuble, ces travaux vont être répartis au prorata des m² par type de location. Avec ce simulateur, calculer la rentabilité d’un immeuble est vraiment très facile.

Ensuite, il faut détailler chaque lot qui composent l’immeuble en question par type de location, nombre de m², loyer HC, charges récupérables, le montant des travaux et du mobilier, s’il y en a. Si, vous avez des box ou un local commercial, par exemple, dans votre immeuble. Alors, il faut d’indiquer location nue en type de bien puisqu’ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Ensuite, il faut compléter le tableau des charges annuelles, les données du financement et les données du foyer fiscal.

Pour le reste des réglages :

Vous pouvez, aussi, les modifier selon vos attentes. J’ai indiqué un taux de vacance locative de 4%, qui correspond à 1 mois de vacances tous les 2 ans.  J’ai indiqué un taux d’actualisation de 4% pour le calcul de la VAN et du TRI.

Ce simulateur tient compte, également, du meublée de tourisme. Cela permet de calculer la rentabilité en location courte durée. Si, vous faites du meublé de tourisme, il faudra indiquer « OUI » dans cette cellule et indiquer tous les frais concernant la location courte durée dans l’onglet « MES NOTES », et les inclure avec les charges de copro pour simplifier les calculs.

Une fois cet onglet complété, on va pouvoir passer à l’analyse des résultats. Mais avant,

Une explication sur les deux onglets suivants : LMNP BIC et REVENU FONCIER.

On va passer rapidement sur ces deux onglets qui servent, essentiellement, de calcul préparatoire à l’onglet synthèse et qui nous donne le résultat imposable au régime réel et au régime micro, pour la location meublée et la location nue.

Tout est expliqué dans le guide détaillé qui est fournis avec ce simulateur de calcul de rentabilité pour immeuble. On peut aussi avoir plus de détail dans les calculs. En cliquant sur le petit bouton 2, en haut à gauche.

Comment analyser l’onglet « Synthèse des projets » :

Cet onglet permet d’analyser rapidement la rentabilité d’un immeuble de rapport et surtout sa faisabilité, à partir des différents critères de rentabilité, mis à notre disposition.

Tout en haut à gauche, on a deux tableaux qui permettent de choisir entre le régime réel et le régime micro (lorsque c’est possible) pour la location meublée et la location nue. Dans le but, d’optimiser la fiscalité de son immeuble. Dans notre exemple, on ne peut pas faire de location meublée au micro, puisque l’on dépasse les seuils.

Tout à droite, on va retrouver un tableau Excel concernant la règle des 70%. Puisque, les banques apprécient que 70% des loyers couvrent la mensualité d’emprunt pour financer un investissement locatif et en l’occurrence ici, financer un immeuble de rapport.

Ensuite, on va voir avoir un premier tableau ou on va retrouver tous les indicateurs permettant de prendre la décision d’investir ou non, dans un immeuble.

On va avoir, notamment :

• le résultat imposable au niveau de son foyer fiscal. C’est la somme des résultats imposables que l’on retrouve dans le deuxième tableau. En N, on a -5509€ qui correspond au déficit foncier que l’on peut déduire de son revenu global.
• l’imposition de ses revenus locatifs. Cela comprend la part d’impôt sur les revenus locatifs et la CSG/CRDS.
• l’évolution de sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI) liée à ce projet.
• le calcul du cashflow net net annuel, mensuel et cumulé. Lorsque les montants sont rouges, cela signifie que le cashflow est négatif. Cela se produit en général, vers la fin du remboursement de l’emprunt. C’est ce qu’on appelle le cash-squeeze ou effet ciseau. J’en reparlerai sur la chaîne prochainement.

Contrairement à ce qu’annoncent beaucoup de personne sur internet, on voit bien que le cashflow n’est pas constant et qu’il diminue d’année en année avec la baisse des charges.

D’où, l’intérêt d’utiliser un simulateur de rentabilité pour faire des projections de cashflow, sur plusieurs années. La trésorerie en immobilier est importante alors mieux vaut la prévoir avant d’investir.

Dans ce cas présent, le cashflow net net cumulé reste positif pendant toute la durée de l’emprunt. Ce qui est quand même un bon point. Et, à partir de N+20, l’emprunt est remboursé et le cashflow devient très intéressant avec 750€ de cashflow net net par mois.

-le calcul du rendement brut, net et net net. Ici, la rentabilité brute est de 9% environ, ce qui permet d’arriver tout juste à l’autofinancement sur cet immeuble de rapport. Dans tous les cas, que les chiffres soient bons ou moins bons, il faut essayer d’optimiser ces chiffres. Puisque, c’est à l’achat que l’on gagne de l’argent avec l’immobilier.

-et vous allez retrouver, les indicateurs financiers comme la VAN NETTE, le TRI et le délai de récupération de son apport personnel. Pour qu’un investissement soit rentable, il faut que la VAN nette soit positive et le TRI soit supérieur au taux d’actualisation que l’on a renseigné, sur l’onglet à compléter.

D’après ces résultats, on a un immeuble rentable puisque les ratios sont corrects. Mais, on peut surement négocier le prix pour en faire un meilleur investissement.

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Par exemple, si on négocie seulement 10 000€ sur le prix de vente. Ce qui est tout à fait réalisable.

La rentabilité brute passe de 9% à 10% et le cashflow net net est beaucoup moins négatif.

La VAN nette a doublé et le TRI a augmenté de 3 points.

Voilà, comment on passe d’un investissement moyen à un investissement plus rentable. Ce tableau excel de calcul de rentabilité permet de faire ses simulations facilement et rapidement, afin d’acheter un immeuble de rapport, en toute sécurité.

Juste en dessous, il y a un deuxième tableau qui montre l’impact des revenus locatifs sur son imposition.

On peut voir le résultat imposable dans la catégorie des revenus fonciers et celui dans la catégorie des BIC. En N, on a un déficit foncier de 5435€, si on négocie 10 000€ sur le prix de vente. Ce déficit est reportable sur son revenu global.

On peut voir, aussi, la part d’impôt liée à ses revenus et celle, liée à ses revenus locatifs. Avec ce simulateur, on peut se rendre compte que les impôts augmentent au fur et à mesure, que les charges diminuent.

La fiscalité immobilière étant un élément très important pour un investisseur immobilier.  Il ne faut surtout pas la négliger dans ses calculs de rentabilité. Puisque, plus d’impôt signifie moins de cashflow pour l’investisseur immobilier.

Pour votre dossier de financement :

Pour votre dossier de financement, il suffit d’imprimer cet onglet. La banque ou le courtier ne pourra que, vous prendre au sérieux avec ce tableau Excel.

Je pense que vous savez tout sur ce simulateur de rentabilité pour immeuble ultra-simple à utiliser, complet et surtout, FIABLE.

Donc, si vous êtes prêt à vous lancer dans vos calculs de rentabilité et à réussir vos investissements locatifs. Je vous attends, dès maintenant, de l’autre côté, pour plein de calculs rentables.

J’espère que ce simulateur pour immeuble de rapport vous permettra d’avancer dans vos projets immobiliers.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan