Amortissement LMNP | Comment calculer les amortissements en LMNP ?

Amortissement LMNP : comment calculer les amortissements en LMNP ? c’est ce que nous allons voir ensemble, dans ce nouveau tuto.

L’amortissement est l’un des principaux avantages fiscaux de la location meublée au régime réel. Mais comment fonctionne l’amortissement en LMNP et surtout comment calculer les amortissements en LMNP ?

Bonjour à tous et bienvenue sur mon blog, c’est Jonathan et aujourd’hui, je vais tout vous expliquer sur les amortissements en location meublée. Donc restez bien jusqu’à la fin de l’émission.

La fiscalité de la location meublée au régime réel est très avantageuse. A condition, de savoir tirer profit de tous ses avantages fiscaux et notamment de l’amortissement. Puisque l’amortissement en LMNP permet de réduire voire d’annuler les revenus de son activité de loueur en meublé non professionnel.

D’où l’intérêt de savoir calculer un amortissement correctement pour déterminer avec précision la rentabilité de vos investissements immobiliers. D‘ailleurs dans les prochaines semaines, je vous présenterai mon simulateur de rentabilité pour vous aider à investir dans l’immobilier en toute sécurité.

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Premièrement : Qu’est-ce qu’un amortissement ?

L’amortissement est une notion purement comptable qui permet d’amortir un bien en étalant sa valeur d’achat sur sa durée d’utilisation.

Pour faire simple, l’amortissement permet de réaliser une économie d’impôt en constatant une perte de valeur subit par un bien, chaque année en fonction de l’usure, du temps ou de l’obsolescence.

L’amortissement est donc une charge non décaissable. Que vous allez pouvoir déduire de votre résultat imposable pour réduire ou annuler votre imposition. Mais ce n’est jamais une sortie de trésorerie.

Deuxièmement : Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

En location meublée, toutes les dépenses unitaires supérieures à 600€ TTC doivent être enregistrées à l’actif du bilan de votre activité LMNP. Sauf quelques exceptions comme les frais de notaire ou frais d’agence qu’il vaut mieux passer en charge pour optimiser sa fiscalité.

Cela veut donc dire, que toutes les dépenses unitaires inférieures à 600€ TTC doivent être mises en charge.

En LMNP au réel, on peut donc amortir le mobilier, les travaux et surtout le bien immobilier.

Cependant, on ne peut pas faire n’importe quoi en matière d’amortissement LMNP. Puisque, c’est l’administration fiscale qui fixe les durées d’amortissement pour chaque catégorie de bien.

On ne va donc pas, amortir un canapé et un ravalement de façade sur la même durée d’amortissement puisqu’ils ont des durées de vie différentes.

Il faut aussi savoir que les amortissements LMNP ne peuvent pas générer de déficit au niveau du résultat imposable de votre activité LMNP. Ils peuvent seulement ramener le résultat à zéro. La partie des amortissements qui ne serait pas utiliser sera reportable sur les exercices suivants, sans limite de temps.

Dernier point très important, à savoir sur les amortissements en LMNP avant de passer au calcul des amortissements :

Le calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien LMNP est fiscalement très avantageux puisque, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

L’amortissement LMNP ne sera donc pas pris en compte dans le calcul de la plus-value contrairement à la revente d’un bien en société. Concrètement, vous aller payer moins d’impôt sur la plus-value dégagée en LMNP que si vous revendiez le même bien en société.

Maintenant que l’on a vu comment fonctionne les amortissements, passons au calcul.

Troisièmement : Comment calculer l’amortissement LMNP (exemple de calcul amortissement lmnp)  :

Pour calculer un amortissement en LMNP, il faut diviser la valeur d’achat par la durée d’amortissement prévu par l’administration fiscale dans le bofip.

La valeur d’achat est bien entendu composée du prix d’achat et de tous les coûts directement attribuables à l’achat et à la mise en service du bien.

Je m’explique : si vous achetez un canapé à 800€ avec des frais de port de 100€. La valeur d’achat servant au calcul des amortissements sera de 900€ (le canapé à 800€ + les frais de port de 100€).

Commençons par le calcul de l’amortissement du mobilier et des travaux puisque c’est le plus facile à calculer.

Premier point : Comment calculer l’amortissement du mobilier et des travaux en LMNP :

Il faut retenir une durée moyenne d’amortissement de 5 ans pour le mobilier et de 10 ans pour les travaux.

Juste pour votre information. Je vous ai fait un petit tableau avec les durées d’amortissement qu’un comptable LMNP appliquent. Ce qui permet de calculer les amortissements LMNP des travaux et du mobilier avec plus de précision :

Exemple durée amortissement travaux et amortissement mobilier
Pour le mobilier, la durée sur ce tableau est de 10 ans. Cependant en location meublée, le mobilier s’use assez rapidement. C’est pourquoi, je préfère mettre une durée de 5 ans.

Prenons un exemple concret : on achète un frigo à 800€ et on fait des travaux de peinture pour 3000€.

Pour le mobilier : l’amortissement du frigo est de 800 / 5 soit 160€ par an. Cela signifie que l’on va déduire chaque année 160€ d’amortissement pour le frigo, pendant 5 ans.

Pour les travaux : l’amortissement des travaux de peinture est de 3000 / 10 soit 300€ par an. Cela signifie que l’on va déduire chaque année 300€ d’amortissement pour les travaux de peinture pendant 10 ans.

Je vous rappelle que si la valeur unitaire ne dépasse pas les 600€ TTC alors les dépenses de mobilier et de travaux iront en charge et ne seront pas à amortir.

Passons maintenant au calcul de l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP.

Deuxième point : Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP :

Avant de calculer l’amortissement LMNP d’un bien immobilier, il faut d’abord commencer par décomposer le bien immobilier par composant. Puisque chaque composant qui compose le bien va avoir une durée de vie différente.

Je vous mets à l’écran le détail des composants d’un bien immobilier : terrain, gros œuvre, toiture, agencement, électricité, étanchéité, avec le pourcentage et la durée d’amortissement de chaque composant.

On peut voir que le terrain n’est pas un élément amortissable puisqu’il ne se déprécie pas avec le temps. Conséquence, le calcul des amortissements LMNP d’un bien immobilier se fera donc, sur une valeur hors terrain puisqu’on ne peut pas l’amortir.

Généralement, on retient une valeur pour le terrain entre 10 et 15% du prix d’achat du bien. Mais, si on est à Paris ou sur la coté d’azur par exemple, on peut aller jusqu’à 20% du prix du bien. J’ai donc retenu une valeur moyenne de 15% pour le terrain.

Passons tout de suite à un exemple concret de calcul d’amortissement LMNP pour un bien immobilier. On achète un immeuble à 180 000€ de 4 appartements loués en location meublée :

Amortissement LMNP calcul amortissement bien LMNP

D’abord : on va calculer la part de chaque composant avant de calculer l’amortissement du bien :

Pour calculer la part de chaque composant et donc la base amortissable. Il suffit de multiplier le prix d’achat par le pourcentage de chaque composant.

Par exemple, pour avoir la part du gros œuvre. Il faut faire 180 000 x 50% pour obtenir les 90 000€.

Pour finir : on peut calculer l’amortissement de chaque composant :

C’est le même principe que pour calculer l’amortissement du mobilier et des travaux. Il faut diviser la part de chaque composant par la durée d’amortissement, pour calculer l’amortissement LMNP du bien.

Par exemple, pour obtenir l’amortissement du gros œuvre, il faut faire 90 000 / 50 pour obtenir les 1800€ d’amortissement.

Avec cet exemple. On peut voir que l’on va amortir, chaque année, 5280€ d’amortissement que l’on va pouvoir déduire de notre résultat imposable en LMNP.

Rassurez-vous, c’est votre comptable LMNP qui va se charger de faire les calculs d’amortissement en fonction des factures que vous allez lui donner. Le but de ce tuto est simplement, de vous expliquer comment fonctionne l’amortissement en LMNP.

Investir en LMNP a de nombreux avantages. Cependant, je vous recommande vivement de faire appel à un comptable pour tenir votre comptabilité LMNP et optimiser votre fiscalité.

Voilà, j’espère que ce tuto vous aura plus et vous aidera dans vos projets. N’hésitez pas à laisser des commentaires, si vous avez des questions sur les amortissements en location meublée et à partager cet article.

En attendant, je vous dis à bientôt sur Placement & Liberté !

Jonathan

Dans le prochain article, nous parlerons immobilier. Nous verrons pourquoi faire de location étudiante en location meublée. Pour accéder à cet article, cliquez ici.

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A propos de l'auteur: Jonathan

Investisseur et entrepreneur, j'accompagne les personnes désirant reprendre leurs finances personnelles en main et, investir leur argent sereinement en ayant des résultats concrets ! Devenez acteur de votre liberté en rejoignant une communauté passionnée d’investissement et de liberté financière !

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